1가구 2주택 양도소득세 비과세를 위한 보유기간 거주기간

1가구 2주택 양도소득세 비과세를 위한 보유기간 거주기간

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   1가구 2주택 양도소득세 비과세란?

양도일을 기준으로 소득세법상 1세대가 국내에서 한 채의 주택만 소유하고 있으며, 그 주택을 양도 할 경우에 양도가액 9억 원 이하는 비과세 한다는 것이다. 비과세는 과세 당국이 세금을 걷지 않겠다는 것이므로 신고의 의무도 없다는 것으로, 단순하게 세액을 감면받는다는 것보다 상위의 혜택이다. 그리고 세법에서는 9억원 이상의 주택을 고가주택으로 본다.

따라서 비과세 해당될지라도 양도가액 중 9억원 초과분은 양도세를 납부해야 한다. 그렇지만 1세대1주택자는 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있으므로 세금을 많이 줄일 수 있다.

■ 양도가액 = 양도행위에 따른 실지거래가액

아래의 항목을 모두 충족해야 한다.

1. 양도하는 주택의 보유기간이 2년 이상

2. 취득 당시 주택의 소재지역이 조정대상지역이었거나 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 보유 기간 중 거주기간 2년 이상

- 주택은 공부 상의 용도가 아니라 실제 사용 용도를 기준으로 판정하며 주거용 오피스텔, 분양권, 조합원 입주권, 주택의 부수토지 등도 이 범주에 속한다.

- 미등기양도주택 및 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 달리 적은 경우는 비과세배제대상이 된다.

소득세법상 1세대란?

거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위

배우자 : 법률상 이혼하였거나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함

생계를 같이 하는 자 : 거주자와 그 배우자의 직계존비속, 직계존비속의 배우자, 형제자매로 취학/질병의요양/근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함

양도소득세는 국세이다. 그러므로 실질과세의 원칙이 기본이므로 주민등록등본같은 형식적인 것 말고 실제 함께 생활하느냐로 판단한다.

따라서 세대분리하여 비과세를 받으려면 이점을 주의해야 하고, 세금의 종류에 따라 세대이 기준이 다르다.

   보유 기간은 어떻게 산정할까?

1가구 2주택 양도소득세 면제조건 설명 중 가장 어려운 부분 중에 하나가 이것인데, 세액을 계산하는 것보다 보유기간과 세대의 기준을 확실히 산정하는 것이 더 어렵다. 참고로 비과세 요건과 중과세율 적용 요건에서 주택 범주도 달리하는 점 참고해 두시면 좋겠다.

보유 기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지 기간을 말한다. 그렇지만 현재 법이 개정되어 있으므로 아래처럼 구분하여 이해하면 편리하다.

■ 기산일 : 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날(최종 처분한 주택의 양도일)

1. 2021년 1월 1일 이후 현재, 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우

2. 1세대 2주택자가 1주택 외의 모든 주택을 처분한 후 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우

■ 기상일 : 양도하는 주택의 취득일

3. 2020년 12월 31일 이전 1주택 외의 모든 주택을 처분하여 2021년 1월 1일 이후 현재 1주택만 보유한 경우

4. 일시적 1세대 2주택자 및 상속 또는 동거 봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세특례를 적용받는 주택들

양도 또는 취득시기

양도 또는 취득시기는 대금을 청산한 날이 분명하면 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 또는 대금을 청산한 날이 분명치 않능 경우는 등기부등에 기재된 등기접수일이다. 또한, 장기할부조건으로 양도하는 경우에는 소유권이전등기접수일/인도일 또는 사용수익일 중 빠른날이 양도 또는 취득시기가 된다.

 

1가구 2주택 양도소득세 비과세를 위한 보유기간 거주기간

 

  거주 기간 2년 산정은?

주민등록등본에 따른다. 전입일부터 전출일까지 기간을 말하는데, 보유기간 중 세대수를 포함한 세대원이 거주한 기간만 산정한다. 다만 아래 세 가지 항목 중 하나에 해당한다면 거주 기간 요건이 적용되지 않는다.

1 주택 임대를 위해 2019년 12월 16일 이전 사업자등록을 신청하고, 2019년 12월 17일이후 세무서 및 관할지자체 모두에 사업자 등록 및 주택임대사업자등록을 한 경우

2. 아래의 조건을 모두 만족하는 경우

1) 조정대상지역 공고 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 또는 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택 이거나 그 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

2) 1)의 사실이 증빙서류에 의해 확인이 가능해야 한다.

3) 계약금을 지급했던 날 기준으로 무주택 1세대

3. 양도하는 주택이 취득시점에  비조정대상지역이었지만 취득 이후 조정대상지역으로 변경

보유기간 및 거주기간을 적용하지 않는 경우

1. 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우

2. 주택 및 그 부수토지 전부 또는 일부가 '공일사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의한 협의 매수/수용 및 그 밖의 법률에 의해 수용되는 경우

3. '해외이주법'에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우, 다만 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

4. 1년 이상 계속해 국외거주를 필요로하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 전원이 출국하는 경우.(단, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

5. 1년이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 양도하는 경우

 

지금까지 1가구 2주택 양도소득세 비과세를 위한 보유기간 거주기간에 대해서 알아보았다.