1가구 1주택 양도소득세 면제조건 요약

1가구 1주택 양도소득세 면제조건 요약

 

1가구 1주택을 2년 이상 보유하여야 한다.

1가구란 거주자와 그 배우자가 그 들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는자와 함께 구성하는 가족단위를 말한다.

다시말해서, 1가구가 2년동안 보유한 1주택을 양도시에 비과세 해준다. 하지만 양도시에 같은 세대원으로 되어 있는 부모님 등이 주택을 보유한 경우에는 과세가 되므로 주의해야 한다.

가령 남편 명의로 서울에 아파트를 가진 세대가 부인 또는 자녀 명의로 주택을 취득했다면 1세대 2주택이 되어 비과세혜택을 받을 수 없습니다. 이 때문에 1가구 1주택 특례를 위해 세대를 분리하여 주택을 취득하는 경우가 있는데, 설사 세대를 분리하더라도 미혼인 경우에는 별도의 세대로 인정되지 않을 수 있습니다. 미혼자가 주민등록 분리를 해서 하나의 세대로 인정받으려면 다음 요건을 갖추어야 한다.

연령 30세 이상일 것

30세 미만이라면 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 또는 소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유주택 등을 관리유지하면서 독립된 생계를 꾸려나갈 수 있는 경우. 단 미성년자라면 결혼이나 가족의 사망 등 불가피한 경우에만 독립된 세대로 인정됩니다.

 

1가구 1주택 양도소득세 면제조건 요약

 

 

 

조정지역의 경우에는 2년이상 거주해야 한다.

보통은 2년을 보유만 하면 되지만 조정지역인 경우에는 2년 거주요건이 있으므로 2년 거주 후 양도해야 비과세 요건을 충족시길 수 있다.

1가구 1주택 양도소득세 면제조건 요약

 

 

주택의 부수토지도 비과세 가능하다.

현재 주택에 딸린 부수 토지는 건물 면적의 10배(도시지역은 5배)까지는 주택으로 보아 비과세가 가능하다.

그러나 세법개정안을 찾아보면 2022년 이후에도 도시지역 중 수도권은 3배, 도시지역은 5배, 도시밖 지역역은 10배로 개정되므로 주의해야 한다.

1가구 1주택 양도소득세 면제조건 요약

 

겸용주택의 경우

겸용주택이란 주택부분과 상가부분이 같이 있는 주택을 말하는데 주택부분이 상가부분보다 크다면 모두 주택으로 보아 비과세 받을 수 있다.

그러나 세법개정으로 주택의 부분만 주택으로 비과세를 적용한다.

 

 

 

 

 

고가주택이 아니어야 한다.

고가 주택이란 양도가액이 9억원을 초과하는 주택을 말하는데 고가주택에 해당하면 9억 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부해야 한다.

 

 

 

 

고가주택이라도 1주택이면 절세효과가 크다.

양도가액이 9억원을 초과하는 경우라도 9억 초과분에 한해서 과세되므로 양도세율이 초과누진세율이므로 절세효과가 있는 것이다.

 

 

 

 

1가구 1주택 양도소득세 면제조건 요약

 

10년 이상 장기보유하는 것이 유리하다. 그것도 안되면 3년이상 보유한 후 양도한다.

고가주택의 경우 9억 초과분에 한해서 과세 시 장기보유특별공제를 연 8%로 하여 3년이상부터 10년까지 양도차익에서 공제를 해준다.

따라서 최소 3년이상 보유해야 24%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 10년이면 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

원래는 최고 80%까지 공제율을 적용받을 수 있지만 거주요건을 못채우면 30%까지만 적용된다. 이와같이 1가구1주택 양도세비과세 유의사항을 알아봤다.

 

 

 

 

1세대 11주택자로서 보유기간 또는 거주기간이 충족되지 않아도 면제되는 경우가 있다.

① 취학이나 질병요양 또는 근무상 형편으로 세대원 전원이 다른 시·군으로 주거를 이전하게 되어 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에는 예외적으로 비과세대상이다. 즉 유치원과 초등학교, 중학교를 제외한 초중등교육법에 의한 학교(고등학교 이상을 말함), 고등교육법에 의한 학교(각종 대학교)에 취학하는 경우, 그리고 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병치료와 요양을 위해 이사하는 경우, 직장의 변경이나 전근 등의 사유로 이사하는 경우가 여기에 해당된다.

② 수용, 해외이주 또는 1년 이상 국외거주 사유로 세대원 전원이 출국하는 경우도 보유기간의 예외에 속한다. 사업인정고시일 전에 취득한 주택·부수토지의 전부 또는 일부가 ‘공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률’에 의해 협의매수·수용되거나 기타법률에 의해 수용되는 경우도 보유요건에 제한이 없으나 5년 이내에 양도해야 한다. 그리고 해외이주, 1년 이상 세대원 전원이 출국하는 경우(취학이나 근무상 형편 등으로)에도 보유요건에 제한이 없으나, 출국일로부터 2년 이내에 양도해야 비과세혜택이 주어진다.

③ ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 및 ‘공공주택특별법’에 따른 건설임대주택을 취득해 양도하는 경우로, 이 주택을 임차한 날로부터 양도일까지 세대 전원(취학 등 구성원 제외)의 거주기간이 5년 이상이라면 보유기간에 제한없이 비과세된다. 보유기간 및 거주기간을 계산할 때 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산한다.(시행 시기는 2년간 적용 유예되어, 21. 1. 1. 이후 양도분부터 적용)

​