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주택임대차보호법 개정안(보증금 및 최우선변제금액 기준)


주택임대차보호법상 소액보증금과 최우선변제금에 대해서 알아본다. 주택임대차보호법은 주변 건물의 임대차 관련 민법에 대한 특례를 규정해 국민 주거생활의 안정을 목적으로 하는 법률이다. 주택임대차보호법 안에는 임차인을 보호하는  여러 규정들이 있지만, 오늘은 주택임대차보호법 개정안(보증금 및 최우선변제금액 기준)을 알아본다.

주택임대차보호법
(시행 2018.10.16)
제8조(보증금 중 일정액의 보호) 1. 임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

주택임대차보호법 제8조

주택임대차보호법 개정안(보증금 및 최우선변제금액 기준)

 

주택임대차보호법 개정안(보증금 및 최우선변제금액 기준)

 

주택임대차보호법 제8조에 의하여 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다고 하는데 모든 임차인이 우선변제가 되는 것이 아니라 일정 금액이하인 임차인만 해당된다. 다른 임차인이 비해 소액인보증금으로 임대차계약을 맺은 임차인들은 우선적으로 보호하는 법 조항이다.


● 서울시 : 1억 1천만원 이하

● 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역과 세종시, 용인시 및 화성시 : 1억원 이하

● 광역시, 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 : 6천만원 이하

● 그밖의 지역 : 5천만원 이하

 

주택임대차보호법 개정안(보증금 및 최우선변제금액 기준)

 


주택임대차보호법 시행령을 보면 각 지역의 보증금 기준 이하로 임차 한 임차인 은


● 서울시 : 3700만원 이하

● 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역과 세종시, 용인시 및 화성시 : 3400만원 이하

● 광역시, 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 : 2000만원 이하

● 그밖의 지역 : 1700만원 이하



위 금액만큼 우선변제를 받을 수 있다. 위와 같이 보증금 중 일정액의 범위에서 우선변제를 받는데 이를 최우선변제 금이라고 한다. 주택임대차보호법에 따른 소액보증금에 해당하는 임대차계약을 임차인이 최우선변제금에 해당하는 금액을 다른 담보물권자보다 우선적으로 받을 수 있는 것이다.

가장 중요한 것은 지역별, 시기별로 각 지역의 소액보증금 범위와 그에 따른 최우선변제금액이 다르다.

 

주택임대차보호법 개정안(보증금 및 최우선변제금액 기준)은 최우선변제를 받을 수 있는 임차인이 보증금 범위인 소액보증금과 그에 따른 최우선변제금액은 위처럼 지역과 시기에 따라 다르다.  본인의 지역 및 해당하는 시기를 기준으로 본인의 소액보증금과 최우선변제금을 따져봐야 하는 것이다.

임차하는 집에선 순위 근저당이 없다면 본인의 임대차계약 이를 기준으로 소액보증금 및 최우선변제금이 적용된다. 오늘 임대차계약을 하는데 융자가 없는 집이라면 자기 지역에 9차 개정에 따른 금액이 기준이 된다.

다만 해당 주택의 담보 물건이 설정 돼 있다면 설정일이 기준이 된다. 예를 들어 오늘 임대차계약을 했어도 은행융자가 15년 오월에 설정 돼 있다면 9차 개정이 아니라, 7차 개정에 따른 해당 지역의 금액이 소액보증금 및 최우선변제금액 기준이 되는 것이다. 오늘 서울에서 일억짜리 전세계약을 했을 경우 9차 개정안에 따르면 소액보증금에 해당하지만 근저당 25년에 설정됐다면 7차 개정이 기준이 되므로 소액 보증금 9500만원을 넘어 최우선변제 대상이 되지 않는 것이다. 근저당같은 담보물권이 설정되어 있다면 임대차계약일이 중요한 게 아니라 해당 근저당에 최초 설정일이 언제인지 체크해서 소액보증금과 최우선변제금이 얼마인지 아는 게 중요하다.

임대차계약일 및 말소기준권리를 설정일 등에 따라 본인의 소액보증금이 최우선변제대상에 해당될 경우 경매개시결정 기입등기 전 대항력을 갖추고 배당요구종기일까지 유지해야 하며, 배당요구종기일까지 배당요구신청을 해야 최우선변제 금을 받을 수 있다.

또한 대지를 포함한 주택가격에 이분의 일 범위에서 우선변제를 받을 수 있다. 오억짜리 집에 경우 2억5천 한도에서 최우선변제를 해주는 것인데 최우선변제권을 갖춘 임차인이 많을 경우에 기재된 최우선변제금을 다 못 받을 경우도 생길 수 있다.

주택임대차보호법이 1981년에 제정된 이후 소액보증금범위와 최우선변제금은 꾸준히 늘어오긴 했지만 주택임대차 보증금이 늘어나는 속도와 비례하게 늘지 않았기 때문에, 여전히 임차인들의 보호가 취약한 상태이다. 때문에 임대차 보증금을 잘 지켜내기 위해 계약 전에 문제 사항은 없는지 잘 살펴보고, 계약 후에도 전세보증보험 등의 안전장치를 잘 활용해야 한다.


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