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아파트 분양권 전매 매매 흐름 이해하기
아파트 분양권 전매 매매하는 법
아파트 분양권 거래는 일반 매매와는 다르게 처음 거래를 하는 사람은 어렵게 느껴질 수 있다. 기본적인 흐름과 실제로 들어가는 비용만 알면 어려울 것은 없다. 중도금 승계 절차 외에는 일반매맴와 거의 동일하고 거래과정은 부동산중개업소가 알아서 해주므로 그에 따르면 된다.
아파트 분양권 전매 매매에 대해 꼭 알아야 하는 기본적인 내용에 대해 살펴본다.
● 분양권 전매 절차는 다음과 같다.
분양권 매매계약서 작성(부동산중개업소 또는 직거래)
- 실거래가 신고(관할 지자체)
- 중도금대출 승계 또는 상환(은행)
- 권리의무 승계 / 계약자 명의변경(분양사무소)
- 양도소득세 신고(주소지 관할 세무서)
● 분양권 매매 시 필요자금
- 분양 계약금 + 프리미엄 + 확장/옵션비 + 중도금 + 중개수수료 + 세금
● 거래 진행과정 세부 내용
분양권 전매 절차는 중개 / 대출 / 명의변경을 하는 주체기관으로 나누어 이해하는 것이 쉽다.
1. 부동산 중개업소
- 매도와 매수자간의 분양권 매매계약서를 작성한다.
- 매도와 매수자간의 직거래도 가능하지만 공인중개사 직인을 요구하는 경우가 많다.
Q1) 분양권 전매 중객수수료 계산하는 방법은?
계약서 날짜 기준으로 중도금이 납입된 만큼의 총액이 중개료 산정의 기준이 된다.
예를들어 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%인 5억원 아파트의 경우 중도금 2회 납부를 한 상황이라면
중개수수료 산정하는 금액은 이미 납입한 5억원의 30%인 1.5억원이 된다.
(1.5억 = 계약금 5000만원 + 납입된 중도금 2회차 합계 1억원)
- 분양권 매매계약서가 작성되면 실거래가 신고와 은행 대출 승계 신고를 진행하게 된다.
Q2) 계약금과 잔금 지급일?
- 계약금 : 계약서 작성 시 지금
- 잔금 : 명의 변경일에 잔금 지급
2. 은행(중도금 대출 승계)
보통 매도자가 받은 중도금 대출을 매수자에게 넘기는 과정을 "중도금을 승계받는다" 라는 문구를 넣는다.
매도자는 근저당을 말소하는 개념이므로 중도금 대출 승계과정에 크게 신경 쓸 것이 없고 매수인은 새로 LTV와 신용에 대한 대출심사를 받고 문제가 없으면 대출을 승계 받는다.
Q3) 만약 매수자가 승계를 원치않는다면?
대출을 상환한다.
3. 분양사무소(명의변경)
중도금 승계가 된 이후 분양사무소로 가서 매도자/매수자 간의 명의 변경을 한다.
매수자는 기존 계약서의 권리 의무도 승계받고 최종적으로 명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받게 된다..
보통 매매계약서 - 중도금 승계 - 명의변경의 과정은 하루에 종료할 수 있다.
지금까지 아파트 분양권 전매 매매에 관련된 흐름을 알아보았다.
일반인들은 아파트 분양권 전매 매매에 익숙치 않으므로 차근차근 따라하면 어렵지 않게 느껴질 것이다.
