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신탁 부동산의 매매계약 체결 시 주의할 점
중개 실무에서 개업공인중개사가 신탁된 부동산에 대하여 매매계약을 체결하는 경우에 관한 법적인 주의사항이 문제가 된다. 중개대상 부동산이 신탁회사 앞으로 신탁 등기가 되어 있는 상태에서는 신탁계약상으로 수탁자인 신탁회사의 동의 없이는 신탁 자의 처분이 허용되지 않는 경우가 적지 않은데, 신탁회사 동의없이 신탁자와 임의로 거래하여 중개사고가 발생하는 경우가 있다.
2. 공인중개사법 제25조 제1항 제1호는 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태/입지 및 권리관계를 성실하고 정확하게 설명하고, 토지대장과 등기사항증명서 등 설명의 근거를 제시해야 한다고 규정하고 있다. 부동산등기법 제124조 제2항은 신탁원부는 등기사항증명서의 일부로 보고, 그기재는 등기로 본다로 규정하고 있다.
3. 신탁 부동산에 대하여 매도인들은 거의 대부분 관리신탁으로 알고 있으며, 또한 개업 공인중개사에게 그렇게 설명하고 있으나 그에 관한 법적인 면을 세밀하게 살펴보면 대부분 담보 신탁 형태로 되어 있는 것을 볼 수가 있다.
4. 매도인이 자신이 소유한 부동산을 금융기관의 대출 받았는데, 자신이 소유한 부동산의 담보가치가 더 많은 대출을 받기 위하여 건물주와 신탁 회사 간 채권 담보 목적으로 부동산 담보 신탁 계약이 체결된 형태이다.
5. 이러한 경우 개업 공인중개사는 대상물건이 관할 법원 등기소에서 등기사항 증명서를 발급 열람 하여 등기사항 증명서를 갑구 란에 수탁자인 신탁회사 및 신탁번호를 확인할 수 있다. 이 신탁번호로 등기소에 직접 가서 신탁원부를 발급받아보면 그 신탁 원부에 당해 부동산에 신탁유형과 신탁계약조건 매매계약 임대차계약에 대한 권리가 누구에게 있다는 내용이 명시되어 있을 것이다.
6. 따라서 이 경우 개업 공인중개사는 절대로 실제 소유자인 신탁자와 계약을 하면 안 될 것이며, 반드시 신탁원부를 발급받아 본 건 물건의 신탁회사에 방문하여 계약 체결에 관한 법률적인 상담을 이해 할 때까지 충분히 한 후에 수탁자인 신탁회사 및 실제 소유자인 신탁자가 함께 입회하에 계약을 체결해야 할 것이다.
◆ 신탁원부의 구성
1. 해당 부동산의 등기사항증명서
2. 신탁원부 본계약
3. 신탁원부 특약사항
4. 신탁보수
5. 신탁기간, 수익자, 채무자, 우선수익자, 수익한도금액
◆ 실무상 주의할 점
1. 신탁원부는 이해관계인이라면 누구나 등기소에 신청서를 제출하여 발급하거나 열람가능하다.
2. 담보신탁계약은 수익자, 위탁자, 수익가, 수익기간과 수익한도금 등 신탁내용을 신탁원부로 기재명시하며 인터넷 등기소에서는 발급이 안되고 등기소를 방문하여야 한다.
3. 담보신탁이 된 주택의 임대차 계약은 수탁자인 신탁회사와 계약하는 것이 원칙이지만, 수탁자와 동의를 받은 경우만 신탁자인 건물주와 계약하여도 무방하다.