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상가임대차보호법 10년 요구권과 환산보증금
상가임대차보호법
월세나 전세에 거주하시는 사람들은 주택임대차보호법에 대해서 많이 알고 있을텐데, 이와 비슷한 개념이 바로 상가 임대차보호법이다. 이 법은 2001년 12월 29일에 제정된 이었으며, 상가 건물에 대해서 민법의 특례 적용되는 부분이며, 국민들의 경제생활에 있어서 임차인이 안전을 보장하기 위해서 제정된 것이다. 따라서 만약에 상가 임차하는 경우 미리 법주장에 대해서 알고 있다면 나중에 불리한 상황에 놓이게 될 때 더 빠르게 방법을 찾을 수 있다. 그럼 지금부터 상가 임대차보호법에 대해서 자세히 소개한다.
사회적약자를 보호
상가를 임대차에서 사업을 운영하는 경우 영세 상인들이 많다. 요즘은 착한 임대인이란 말이 붙을 정도로 서로 함께 공존하기 위한 움직임에도 많이 볼 수 있지만, 너무 과도하게 임대료를 인상하거나 세입자로의 권리를 받지 못하는 경우도 많이 생기는 것도 사실이다. 따라서 이러한 사회적 약자를 보호하기 위해서 법으로 규정하는 것이 있다.
상가임대차보호법 10년 요구권과 환산보증금
임차인의 조건
상가 임대차보호법에 경우 모든 임차인이 모두 해당되는 것은 아니다. 해당되는 임차인이 조건이기 때문에 나도 해당되는지 부분을 살펴보기 바란다. 먼저 사업자 등록이 가능한 건물이 해당되며 영역으로 사용해야 하고, 창고나 공장 같은 비영업시설은 해당되지 않지만 영업 행위에 한다면 대상으로 있는 받을 수 있다. 그리고 종교단체나 어린이집처럼 비영리단체의 경우에는 제외된다.
법에서 정한 보증금
그리고 적용을 받게 되면 갱신요구권, 임대료 인상 제한, 권리금 회수 보호에 대한 부분이 적용되어 법으로 보호받게 되는데 여기에서 만약에 법에서 정한 총보증금을 초과하게 되면 몇 가지 적용을 받지 못한다. 왜냐면 영세 상인들은 우선적으로 보호하기 위해서다. 환산 보증금은 서울은 9억이하, 부산 및 과밀억제지역은 6억9천, 광역시와 안산 용인 김포 광주 파주 화성 세종의 경우에는 5억 4천, 그 외에는 3억 7000만 원이다.
상가임대차보호법 10년 요구권과 환산보증금
환산 보증금
임차인이 경우 이 환산 보증금이 어떻게 계산되는지 궁금할 텐데 환산 보증금을 계산한 방법이 따로 있다. 지금 임대차계약에 되어 있는 상가 보증금에 더하기, 임대료에 곱하기 100을 한 금액을 더하면 환산 보증금이 된다. 예를 들어 보증금이 2억이고 월 임대료가 2억라면 2억 더하기 2000만 원은 이억 2000만 원이 되는 것이다. 따라서 이 금액이 환산 보증금이 된다.
법에서 정한 환산 보증금
이렇게 환산 보증금 범위까지 조건에 해당되는 경우 임대료에 인상률에 있어 5%퍼센트 이하가 적용되는 부분을 보장받게 된다. 법에서 정한 환산 보증금이 내의 경우 임대인이 임대료 인상을 하는 경우 최대 5퍼센트까지 증액이 가능하도록 제한 선을 두고 있는 것이다. 그리고 임대차계약을 하고 나서 또는 이미 증액을을 하고 난 일년 이내에는 인상을 할 수 없으며, 오퍼센트의 경우에도 임차인과 합의하지 않고 임대인 마음대로 올리는 것은 안 된다.
상가임대차보호법 10년 요구권과 환산보증금
환산 보증금 초과
만약에 환산 보증금이 초과된다해도 계약갱신요구권이나 권리금 회수에 대한 보호, 대항력 등의 경우에는 이 보증금 조건을 벗어나는 경우라도 보호를 받을 수 있게 된다. 환산 보증금 범위 이내의 경우 임대료 인상에 대한 부분을 보호받는다는 점에서 차이가 발생하는데, 실질적으로 이 부분은 큰 것이 사실이다. 그럼 나머지 부분에 대해서 알아보겠다. 먼저 권리금 회수기회에 대한 부분도 보호의무가 있는데, 만약에 상가 세입자 권리금을 지급하고 나서 계약이 만료되는 경우 새로운 임차인에게 권리금을 방아야 하지만 임대인이 이를 방해해서 권리금을 못 받을 일이 일어나지 않도록 상가 권리금 회수 기회 당의 금지의무규정도 되어 있다.
계약 만료 6개월 전
따라서 계약이 만료되기 6개월 전에는 세입자는 새로운 임차인을 알아봐서 주선할 수 있다. 이때 임대인이 새로운 세입자에게 자신이 권리금을 받으려고 한다거나 너무 과도하게 보증금을 올려서 권리금을 받지 못하도록 한다거나 신규 임차인과의 계약을 일부러 거절하는 등의 행동을 하게 되면 임차인이 경우 계약이 만료되고 나서 삼년 이내라면 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있다. 이는 그동안 비싸게 권리금을 주고 영업을 하다가 억울하게 나와야 하는 상황에 놓여서 권리금을 못 받는 일이 많다 보니 상가 임대차보호법으로 보호해 주는 것이다.
상가임대차보호법 10년 요구권과 환산보증금
10년 갱신 요구권
십년 갱신 요구권의 경우 2018년 10월 16일 이후로 계약이 되거나 갱신된 경우에만 적용된다. 이것은 상가 임대인과 임차인 사이의 계약이 완료되기 육개월에서 일개월 사이의 임차인이 만약에 재계약을 요청하면 임대인은 거절할 수 없고 갱신을 해줘야 된다는 것이다. 이때 계약 조건과 조건은 이전과 동일하며 보증금이나 월 임대료에 경우 서로 조정할 수 있다. 인상되는 경우라면 앞에서 말한 것과 같이 법의 한도 내에서 가능하다.
등기가 가능한 건물만 가능
오늘은 상가 임대차 법에 대해서 알아봤다. 만약에 상가의 임차인으로 예약해서 영업을 하려고 하는 경우 경기가 가능한 건물만 법으로 보호받을 수 있으니 이 부분도 확인하기 바란다. 그리고 법의 적용 부분을 확인해서 임차인이 불리하지 않도록 미리 알고 있으면 큰 도움이 될 것이다.