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상가임대차보호법 10년 그리고 묵시적갱신에 대해
상가임대차보호법 10년 묵시적갱신
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2018.10.16 이후에 오는 만기일 기준 4년 이하 보호 5년 이상 제외
| . 3년 만료 후 2년 계약(5년)- 갱신 못하면 만기일 퇴거 . 5년 계약 진행 중(5년)- 갱신 못하면 만기일 퇴거 . 5년 이상 경과(6년~)- 갱신 못하면 만기일 퇴거 |
| . 2018.10.16 이후 갱신 신법 적용 10년까지 . 3년 계약 진행중(3년) 갱신하여 7년 보장 . 2년 만료후 2년 계약(4년) 갱신하여 6년 보장 |
[상가임대차보호법 2018년 10월 6일 개정부칙 2조]
2018년 10월 16일 이후 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
상가임대차보호법 10년 묵시적갱신
상가임대차보호법 묵시적갱신으로 인한 궁금점을 정리한다.
Q1. 기존 임차인도 10년을 적용받을 수 있을까요? 소급 적용이 될까요?
A. 기존의 계약도 2018년 10월 16일 이후에 갱신되었다면 10년 적용을 받는다.
Q2. 법 개정 이후에 묵시적갱신이 되어도 10년을 적용 받을 수 있나요?
A. 네, 묵시적갱신도 갱신으로 본다는 법무부의 법해석이 있다.
하지만, 환산보증금을 초과하는 임차인에게는 묵시적갱신 조항이 적용되지 않으므로 임차인이 만기 6~1개월 전에 갱신요구를 해야 한다.
[법무부 온라인 민원서비스 2019.11.25]
부칙 제2조의 '갱신되는 계약'은 임차인의 갱신요구에 의한 갱신, 당사자 간 합의에 의 한 갱신 혹은 묵시적 갱신 여부를 불문하고 개정법 시행일인 2018. 10.16 이후 상가임대차보호보법 제10조 제4항에 따라 묵시적갱신된 계약의 경우에도 총 10년의 계약갱신요구권이 적용된다.
Q3. 기존 계약이 갱신되면 그 시점부터 10년인가요?
A. 아닙니다. 최초 입점일부터 10년입니다.
[대법원 2006.3.23 선고 2005다74320판결]
'최초의 임대차기간'이라함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관해 최초의 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이다.
Q4. 계약서를 다시 쓰면 다시 10년이 보장되나요? 건물주가 바뀌면 다시 10년이 보장되나요?
A. 아닙니다. 처음 입점일부터 10년 입니다.
Q5. 남편이름으로 임대차했다가 부인이름으로 다시 계약해도 다시 10년인가요?
A. 위 경우는 2가지로 분류됩니다.
남편이 혼자 하다가 부인에게 넘기면 새로 10년을 주장할 수 있지만, 부부가 같이 운영하다가 이름만 바꾸면
다시말해서 임대차의 동일성이 유지된다면 부부의 최초 입점일 기준으로 10년이라고 봅니다.
Q6. 임차인이 갱신요구은 했지만 임대인의 월세 인상 요구에 불응하면 갱신이 안되나요?
A. 그래도 갱신 된 것으로 본다는 판례가 있습니다.
상가임대차보호법 10년 묵시적갱신에 대하여..
[대법원 2014.4.30 선고 2013다35115판결]
임대인의 갱신거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1하에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인해 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다.
Q7. 환산보증금 초과 임차인은 10년 갱신요구권이 없나요?
A. 갱신요구권이 있습니다.
그러나 만기일 6~1개월 전에 갱신요구를 해야 합니다.
Q8. 환산보증금 초과 임차인이 갱신요구를 하지 않으면 어떻게 되나요?
A. 일단 민법상 묵시적갱신이 됩니다.
이때는 임대인이 해지통지하면 6개월 이내에 나가야 합니다.
결국 임차인은 만기 1개월 전까지 갱신요구를 해야 10년을 적용 받습니다.
Q9. 임대인이 재건축을 한다면 임차인은 나가야 합니까?
A. 계약시에 언제 재건축 한다는 구체적인 계획을 고지했을 경우 그 시기가 되면 나가야 하지만,
계약시에 재건축이야기가 없었다면 만기일에도 갱신요구 할 수 있습니다.
Q10. 임대인이 재건축을 하려면 10년을 기다려야 합니까?
A. 계약을 갱신할 때 재건축 계획을 구체적으로 임차인에게 고지한 됩니다.
그 계획에 따라 10년이 되기 전에도 갱신을 거절할 수 있습니다.
임대차 계약 체결 당시의 의미는 최초로 임대차 계약을 체결하는 당시도 포함한다고 할 것입니다.
Q11. 묵시적갱신이 되면 기존의 계약기간만큼 연장되는 것 인가요?
A. 상기임대차는 1년 연장되는 것으로 봅니다.
Q12. 묵시적갱신과 명시적갱신 중 어느 쪽이 유리한가요?
A. 임차인은 묵시적갱신이 유리합니다.
임차인은 1년 기간 중에도 해지권이 있으나 임대인은 1년 기간 중에는 해지권이 없기에 해지요구를 할 수 없습니다. 묵시적갱신은 임차인을 보호하기 위한 제도입니다.
상가임대차보호법 10년 묵시적갱신