상가임대차보호법 묵시적갱신

상가임대차보호법 묵시적갱신

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   임대차관련 쟁점은?

○ 보증금 반환 청구

○ 명도소송

○ 권리금계약

○ 손해배상 청구

○ 강제집행

상가임대차보호법 묵시적갱신

 

   묵시적 갱신이란?

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건이 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임차기안이 끝나기 1개월전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 이와 같다. 이경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보되, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 다만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시적 갱신이 적용되지 않는다.(상가임대차보호법의 묵시적갱신은 1년)

묵시적갱신이 된 경우 임차인은 임대인에게 통고한 후 3개월이 지나면 보증금 반환을 요구할 수 있다. 이와 반대로 묵시적갱신이 된 경우 임대인은 임차인에게 계약해지를 할 수 없다.

상가임대차보호법 묵시적갱신

 

 

  임대인의 계약갱신 요구 8가지 예외사유

임대인은 정당한 사유 없이 임대차인의 계약갱신요구에 거절하지 못하나 다음은 8가지 사유에 해당하면 임대인은 계약갱신요구권을 거부할 수 있다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 임대를 거절할 수 있다.

또한 갱신되는 임대다는 전 임대차와 동일한 조건으로 재 계약된 것으로 본다.

 

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  상가임대차 갱신요구권의 10년 확대(기존 5년 => 10년)

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [2018년 10월 16일 개정됨]

​위 조항은 2018년 10월 17일 기준으로 신규계약 또는 갱신계약으로부터 계약갱신요구권이 10년이 적용되었다. 이전에는 5년이었다.

단,

1) 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 연체했을 때

2) 임대인 동의없이 전대했을 경우

3) 임대차계약 체결당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등은 정당한 사유가 있는 경우는 거절할 수 있다.

 

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상가임대차보호법 제9조(임대차기간 등)

"기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

"임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다."

"임차인의 계약갱신요구권은 최초임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다."