상가건물 매매시 특약 포괄양도양수계약

상가건물을 매매할 때 일반적으로 부가세를 서로 주고받는 거래를 하는 것이 맞는데 업종이 동일하거나 매도자의 모든 권리, 의무나 자산, 부채를 승계하면 포괄양도양수계약을 하여 부가세를 서로 주고받지 않는데 이를 포괄양도양수계약이라고 합니다.

상가건물의 매매계약 시 포괄양도양수 계약이 실무에서 빈번하게 나오지만 정작 조심해야할 부분에 대해서 간과하고 계약을 진행하는 사례가 많이 나오고 있습니다. 오늘은 포괄양도양수계약 시 주의해야 할 점에 대해서 집중적으로 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

​일단 사업양도거래를 케이스 별로 아래 표에 정리해보았습니다.

매도자유형	매수자유형	거래유형	비고
임대업(일반)	임대업(일반)	포괄양도양수거래
임대업(일반)	임대업 외(식당,사무실,미용실 등)	세금계산서거래
임대업(일반)	임대업(간의) 예정	①포괄양수도 시 매수자 간의과세자 못 냄 ②세금계산서 거래 시 매수자 환급 안 됨
임대업(일반)	임대업 외 (식당,사무실,미용실 등)	세금계산서 거래 시 매수자 환급 안 됨
임대업 외(식당,사무실,미용실 등)	업종 동일할 경우	포괄양도양수거래
임대업 외(식당,사무실,미용실 등)	다른 업종일 경우	세금계산서거래

상가건물 매매시 특약 포괄양도양수계약

위의 표를 보시면 동일 업종일 경우만 포괄양도양수계약이 성립된다는 것을 볼 수 있습니다. 또한 일반과세자와 일반과세자 간의 거래에서만 성립하네요.(다만 매도자 일반과세, 매수자 간의과세일 경우는 매수자가 일반과세로 전환하면 포괄양도양수계약이 가능합니다.) 여기서 또 하나 주의해야 할 점은 임대업의 경우에 양수자가 임차인을 승계하지 않거나 임차인이 변경되는 경우,임대인이 기존 임차인에게 양도한 경우에는 포괄양도양수계약이 성립되지 않습니다.

 

포괄양도양수계약 시 사업자 유형별로 정리해보았습니다.

양도자	양수자	사업양도 해당여부
일반과세	일반과세	0
일반과세	간이과세	세모(간이과세자가 일반전환시 가능)
일반과세	면세(학원,병원,주택임대)	X
일반과세	과세-면세 겸업자(약국)	X
간이과세	간이과세 또는 일반과세	0

 

위와 같이 사업의 동일성이 유지됨을 전제로 합니다.

​면세사업자는 부가세 자체를 납부하지도 않고, 환급도 못받기 때문에일반과세자가 환급받은 부가세를 떠넘길 수 없습니다. 따라서 면세사업자와의 포괄양도양수계약은 불가합니다. 과세-면세 겸업자도 마찬가지도 면세가 있기 때문에 해당되지 않습니다.