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불법건축물 위반건축물 양성화 강제이행금 대출
■ 불법건축물이란?
주택이나 상가 등을 건축할 때 허가를 받지 않고 임의로 변경한 것을 뜻한다. 예를 들면 주택 옥상에서 허가를 받지 않은 옥탑방을 만들어 사용한다거나 상가주택 내 상가의 면적을 임의로 늘린다거나 아니면 주택 발코니를 확장하는 등의 행위이다. 그리고 주변에서 가장 많이 볼 수 있는 것은 다가구 주택 원룸 방 하나를 분할하여 두 개의 방으로 만들어 투룸을 만드는 일도 허다하다.
적발 유무는 이행강제금을 내는지 안내는지에 대한 내용으로 갈리기도 하지만 적발이 되든 안 되든 이를 떠나서 이러한 것들은 불법건축물이다. 적발이 될 경우에는 위반한 사항이 시정이 될 때까지 이행강제금이 부과된다. 그렇다면 양성화라는 것은 불법건축물과 위반건축물을 합법화시키는 것을 말한다
보통 우리나라에서 건축물을 지을 때 건축 허가를 받는다. 국토계획법 건축법 등 다양한 건축 관계법 규정이 있는데 건축물을 짓는 지역이나 건축물 용도 규모 등 건축 시 개입하는 법률 등의 규정과 그 절차를 지켜 건축해야 한다. 이에 반할 때는 불법건축물로 분류되어 건축물대장 조회시 위반 건축물 표시가 나타난다. 건축 허가를 받았다고 하더라도 불법건축물이 되는 경우가 있다.
허가 받은 사항과 다르거나 건축 행위 제한 규정에 따른 허가 요건을 모두 갖추었다 하더라도 허가 절차 없이 건물을 짓는다면 불법건축물도 분류되는 것이다. 이처럼 불법건축물은 허가 여권 자체를 갖추지 못한 실질적 불법건축과 요건을 갖추었으나 절차를 지키지 않은 형식적 불법건축 두 가지로 나뉠 수 있다.
형식적 불법건축은 실질적 불법건축이 될 가능성이 포함하고 있다고 보며 건축법에 따라 실질적 불법건축물로 분류되면 사후에 철거명령을 통해서 제거될 수 있으니 건축은 절차와 규정을 지키는 것이 중요하다. 상황에 따라 건축물은 시장이나 군수 구청장 등에게 미리 신고할 경우 그것을 건축 허가를 받은 것으로 보기도 한다. 이는 국토교통부령이 정하는 바에 따르는 경우로 한정된다
바닥면적이 총 85㎡이내 인증축이나 개축 또는 재축의 경우가 이에 해당 된다. 3층 이상이 되는 건축물이라면 증축 계축 재축 시바닥면적 총합이 건축물의 전체 면적에 10분의 1인 이내인 것으로 한정한다. 또한 국토의계획 및 이용에관한법률에 따른 관리지역이나 농림지역 자연환경보전지역에서 전체 면적이 200㎡ 미만이며 3층 미만인 건축물을 건축할 때에도 해당한다는 점을 꼭 알아두어야 한다.
이외에도 전체면적이 200㎡ 미만인 3층 미만 건축물대수선할 때 주요 구조부 해체 없이 대통령 용으로 정하는 대수선을 할 때 등 건축법에 자세한 내용이 나와 있으니 참고하기 바란다.
■ 위반건축행위(불법건축행위)란?
적법한 허가(신고)절차없이 무단으로 축조하여 사용하거나 근린생활시설 등을 주거용 도로 변경하여 사용 또는 내력벽을 철거하거나 경계벽을 증설 또는 해체해서 사용하는 행위이다.
■ 위반건축물 양성화 방법
1. 추인허가제도 이용하기
불법건축물 신고가 접수되었을 때 무조건 철거를 시키거나 행정대집행을 한다면 개인에게는 경제적 손실이 막대할 것이며 국가에도 낭비할 수 있다. 따라서 이러한 손실을 최대한 막고자 사후에 행정적으로 적법한 건축물임을 허가하는 제도가 있는데 이를 추인제도라고 한다.
물론 무허가 건축물이 모두 추인 대상이 되는 것은 아니다. 도식의 용도 지역 및 건축법 관련 규정에 저축하지 않는 건축물 일 때 추인이 가능하며 형사소송법 건축법 규정에 따라서 불법건축물 벌금 등 불법행위에 대해 먼저 처벌받은 후에 추인이 가능하도록 규정하고 있다.
2. 양성화 가능 여부 확인하기
만약 특정건축물 정리에 관한 특별 조치법에 따라 주거용 불법건축물 양성화를 진행하고 싶다면 먼저 양성화 가능 여부를 확인해야 한다. 보통 주거형 불법건축물 사례에는 옥탑방을 만들었다거나 무단 증축으로 가구 수를 늘린 경우가 이에 해당된다. 가구당 전용면적이 85㎡ 이하인 다세대주택 전체 면적 165㎡ 이하인 단독주택 전체 면적이 330제곱미터 이하인 다가구 주택이라면 불법건축물 양성화기관에 양성화 신청을 할 수 있으니 참고 바란다.
3. 건축사무소를 통하 양성화 진행
불법건축물 양성화 기간이 공고되어 양성화로 진행하고 싶다면 건축사사무소를 통해 도움을 받는 것이 좋다. 건축사사무소에서 양성화를 원하는 불법건축물을 실측하고 기타 제반사항을 확인하여 문제가 없다면 불법건축물 양성화 작업을 진행하게 된다. 양성화 작업이 완료된 후에는 정식 건축물로 등록할 수 있으며 건축물대장 조회를 통해 제대로 등재가 되었는지 확인해 볼 수 있다.
■ 위반건축물 전세대출 여부
아파트나 빌라, 다세대 등 공동주택의 전 여부에 위반건축물 표시가 되어 있다면 전세자금대출이 안되지만 다가구처럼 주인이 한 명인 경우에는 상황에 따라 달라질 수 있다. 은행이나 다른 대출 기관에 따라 승인 여부는 달라질 수 있으니 대출 기관에 상담을 꼭 받아봐야 한다. 위반 건축물 전세대출이 안 된다는 것보다 힘들다고 보면 되겠다. 세입자 입장에서도 굳이 문제의 소지가 될만한 물건을 1쉰위로 염두에 두지 않을 것이기 때문이다.